建立商业项目联合会审制度，由区经委牵头，通过各职能部门联合会审，加强对商贸服务业业态调控。
1、根据《区商贸服务业“”规划》及各街镇（工业区）的商贸服务业专业规划，对大型商业投资项目是否符合规划进行会审，控制重复建设和不合理布局。
2、新建大型居住区商业配套设施的建筑方案设计进行会审。在控制总量的基础上，既要集中配置便利店、室内菜市场、大众化餐饮（早点）、大众化理发、书报店、药店、洗衣店、维修回收站等必备性商贸服务业业态，又要控制延街小商铺建设。
3、重点商业圈和主要商业街的设计方案必须进行会审。使我区主要商贸服务业设施体现总体规划的设计理念。
4、对新城和各镇的商贸业规划进行会审，以达到对商业面积的“控制总量、盘活存量”的目的。
4、面积超过3000平方米或投资超过1000万元以上的三产项目（不需新建商业用房）的项目论证。
5、重点商业圈、主要商业街、新建住宅小区、旅游开发区、工业区的商业布局方案。
1、设立区商贸服务业投资建设项目会审联席会议。成员单位：区经委、发展改革委、建设交通委、规划局、房地局、环保局、招商局（区投资项目审批服务中心）、工商分局。
2、由各街镇（工业区）牵头所在地市政、环境、土地、工商等组建商贸服务业投资项目评估小组。
1、各街镇（工业区）的商贸服务业投资建设项目，由街镇（工业区）预评估小组直接对商贸服务业投资建设项目是否符合本地区商贸业规划布局进行初步筛选和评估。区属公司的商贸服务业投资建设项目，由区属公司和项目所在街镇（工业区）预评估小组进行沟通，共同对项目进行预评估。通过各街镇（工业区）及区属公司预评估筛选出的商贸服务业项目，向区经委申报。
2、对各街镇（工业区）及区属公司申报的商贸服务业项目，由区经委牵头，组织联席会议单位召开区商业项目联合评审会议，对项目内容进行评估，并确定该项目能否准入。
3、区经委代表商贸服务业投资建设项目会审联席会议出具业态认可意见，分送区发展改革委、经委、建设交通委、规划局、房地局、环保局、工商分局、食品药品监管分局。各职能部门按照业态认定意见办理相关手续。
按照《区人民政府办公室转发区经委关于完善和加强工商领域投资项目管理的实施意见通知》金府办[2006]4号要求，区经委与区发展改革委协商一致，对商业项目的立项作如下界定：
区经委对现有商贸业服务业用房的改、扩建；面积超过3000平方米或投资超过1000万元以上，新开设的商业设施（不需新建商业用房），从业态布局出发，进行审核立项。
在区审批中心受理服务窗口受理商贸服务业投资建设项目的立项。受理通过项目会审的商贸服务业审批项目，由区发展改革委和区经委按职责负责立项审批。
控制性详细规划阶段一般对单地块的容积率、建筑密度、绿地率等指标进行明确，成为了指导单地块建筑设计方案的依据，在城市建设实践中，上述指标显然对三维形态上的控制力度不够。在一些特定区域，例如中央商务区，地块基本分割成八至十亩的小地块，编制城市设计来指导单地块的建筑设计成了规划管理部门的共识，2000年后，中国城市设计研究开始关注城市设计的实效性和基础理论，[1]其中重庆市规划局在城区范围内共委托编制了城市设计项目35项，部分成果明确地纳入到法定的控制性详细规划编制中，说明近年来政府及行政管理机构已非常重视城市设计的编制。[2]
南昌市中央商务区总部基地一期街区城市设计于2008年由中国建筑北京设计研究院上海分院编制完成，规划管理部门在以控制性详细规划（图1）的基础上，以此街区城市设计作为辅助手段，对单地块建筑设计进行规划审查，目前，南昌市中央商务区总部基地一期街区已初具雏形。以上述项目为例，对街区城市设计的构思与实际实施效果进行比较，通过调查与分析，论证街区城市设计的成效，总结经验发现问题，更有效的为未来街区城市设计工作寻求相关的启示。
（1）根据开发需要重新划分地块：控制性详细规划中，用地地块偏大，考虑开发需要，将地块分成相对独立的六个小地块，每个地块面积在十亩左右。（2）共享庭院绿地：在两个街坊中，利用临城市道路布置建筑，形成共享的庭院绿地。（3）基座与塔楼控制：保持主楼落地并在临红谷五路和规划路形成连续的街墙，塔楼维持2个高度，守住地块四周。
为避免不同开发单元无序的面向城市道路开设机动车出入口，该城市设计对车行交通进行了统一组织，地块周边只开设了六个出入口，平均每个地块设置一个开向城市道路的出入口，减少了对城市道路的交通压力。
为形成统一的效果，在城市设计中，注重对建筑形式的统一，以期呈现一定的群体体量感。
（1）塔楼落地：塔楼直接落地，裙房形成连续街墙效果。（2）统一的凸窗效果：整体风格为现代风格，细部上，凸窗采用统一的形式，丰富立面效果。（3）顶部构架等造型一致：顶部构架采用空构架的形式，不安装百叶。（4）塔楼与裙房采用一体的装饰风格：采用上下一体的设计手法，裙房选材与塔楼一致，均为浅黄色涂料。
总部基地一期项目目前已基本建成（图4），在实施过程中，根据相关程序报规划管理部门，部门单体进行了调整，与城市设计进行比较，存在一定的差异。
（1）街区空间的构建基本贯彻城市设计思路.总部基地一期项目是按照六个地块进行出让的，各地块开发单位在城市设计的指
城市设计在考虑整体风格时，强调了采用浅黄色统一色调的要求，但六个地块的开发单位为彰显自身项目的特点，结合市场需求，提出了色彩与局部造型的调整，并经过规划管理部门的审批。具体来说，有以下调整：整体色彩由统一的浅黄色调整为米黄与深灰色调为主；部分项目主出入口及顶部等造型进行了丰富，强调了个性；凸窗等统一形式部分变更成幕墙。（图6）
总部基地一期是南昌市中央商务区城市管理中第一例利用城市设计进行项目指引的项目，在项目单体规划方案的设计、调整以及实施过程中，规划管理机构和地方政府均比较关注，也给予了充分的政策保障。为能够比较全面及系统的分析该案例，我们对相关人员进行了调查，调查的对象均为专业技
首先，在总部基地一期项目的城市设计中，考虑到项目的整体性，在交通上、底层商铺、骑楼等设置中，将整个地块连为一体，但规划二路在红谷滩区域内是横贯整个中心区，承担了大量的车行交通，并不允许行人的频繁跨越，从人行考虑，南北两个大地块是很难在空间上连为一体的。
另外，在控制性详细规划中，项目地块东侧为商务用地，西侧为居住用地，所以临红谷五路要求设置连续骑楼界面，而西侧不作要求。而城市设计要求东西两侧临城市道路均设置连续骑楼界面，在实际运营中，西侧商业价值并不大。
综合来看，总部基地一期城市设计与控制性详细规划的衔接并不密切，对地块周边的交通、业态形式调查不够，缺乏一定的针对性。
为实现城市面貌的统一性，街区城市设计对各地块的建筑设计提出了更多的要求，城市空间的建构对该项目来说在一定程度上是成功的，保证了项目实施中，城市群体的统一性，但总部基地一期城市设计在色彩、立面形式上太过单一，六个地块没有任何标识性，缺乏对建筑的驾驭能力。所以在各地块出让后，各开发单位只能在统一的高度、主楼位置不变的基础上，在顶部造型、色彩关系、立面形式上各自突出特点，顺应市场需求。
另外，各建筑的朝向为充分考虑到气候等因素，存在东西向建筑，在实际运营中，并不利于节能。
街区城市设计应达到什么深度，其对建筑设计的指引是否具备控制性，涉及到规划管理等方面的问题，值得反思。
总部基地一期城市设计中，为项目设置了内部共享的庭院空间，考虑该项目容量较大，地下设置了两层地下室，相应的地下车库出入口较多，在实际运转中，共享庭院周边内部道路基本被机动车占据，人行很难进入共享庭院，而该项目统一的连续骑楼有条件实现二层或三层的人行联系廊道，并设置共享的灰空间。由此可见，街区城市设计如何与景观设计衔接也是非常重要的。
图2：源自中国建筑北京设计研究院上海分院《总部基地一期城市设计》，2008
图5：源自南昌市交通规划研究所《红谷滩总部基地项目交通影响评价》，2008
[1]余柏椿，《我国城市设计研究现状与问题》[J]，城市规划，2008（08）
武冈市位于湘西南的雪峰山脉东麓、南岭山北缘、资水上游，地处邵阳市西南五县（市）中心，。总面积1549km2，其中城市建成区面积14km2。有苗、侗、仫佬、回、瑶、壮、土家、满、蒙古、黎、白、水、高山、彝等15个民族，总人口74万。
武冈铜保新城商业街位于铜保新城中心，紧邻新区行政中心，东临规划的主要干道铜保路。规划建设用地东以规划的主要干道铜保路为边界，南面以城市交通支路春园路为界，西部以原有城市干道强武路为界，边界呈方形，总建筑面71024.3m2。
商业步行街，其主要功能服务于商业活动，同时也承担娱乐休闲的功能。本方案设计既注重起功能上的实用性、兼容性与高效性，又注重节约土地，充分利用建筑空间，营造宜人的商业氛围。
设计伊始，以场地高差为方案切入点，充分考虑与场地高差进行有机结合并加以利用，从而减少建设中的挖填方量，以降低建设成本。
2.2.2商业步行街的多功能性和兼容性商业步行街兼有商业性和休闲娱乐性，它既要营造浓厚的商业氛围，又要体现其娱乐休闲性特色。
建筑外墙采用现代设计手法，充分运用中国传统建筑元素,以蓝灰色麻石喷涂、青灰色贴面砖（主墙面），深灰色亚光不锈钢和深灰色铝合金（栏杆和窗框）、灰色镀膜玻璃及白色涂料（部分梁柱和构架）表达简约的建筑风格；大量中国传统建筑元素的运用，丰富了建筑立面。
利用设计中的虚实对比，均衡与侧重，统一与变化，形成具有较强光影变化，构图和谐，营造具有视觉愉悦感的空间效果。良好表达了商业建筑的内涵，同时也避免大空间和大构架给人带来的空洞和冷漠。
商业步行街的位置与规模决定了设计首先如下问题：一体化构思“规划——建筑——景观”；整合设计功能与环境。规划既着重与环境生态和商业步行街功能的研究，又关注商业步行街内部与外部城市环境的整体联系，将整合设计的理念贯彻与内外功能的组织，景观环境的保护和再利用；建筑形态以群体面貌出现，与环境巧妙结合，在追求建筑风格延续和统一的同时，保持对复杂地形的多样适应性。
根据场地特点，在建筑轴线、景观轴线上组织室内外空间，形成各种空间序列，相互汇合、渗透、转换、交叉，有机地组合在一起，且不受车辆交通及功能分区之干扰。建筑与自然环境相互整合，空间相互渗透，构成以人的景观感知为中心的体验空间序列，最终形成新校区的整体感合场所感。
布局充分利用周边自然环境，因地制宜，尽量减少对环境的破坏，将理性与浪漫结合，有规则式建筑广场空间通过转接、过渡的手法，与周边环境、城市景观融为一体，创造人文、尺度适宜的商业购物空间。
人车分流，快速车流置于城市干道，内部为步行道，并考虑紧急车辆通行，以保持中央腹地的完整性；同时，交通路网设计尊重原有竖向特征，在此基础上改造利用并形成特色。
续发展、功能的合理转换，延续现有周边环境的多样性与地方性，在浓郁商业氛围下，创造一个生机勃勃的购物场所。
完全规则的用地孕育了建筑的雏形。椭圆形的广场和横向的步行主轴形成规划的核心。广场和步行街的交汇处是商业步行街的中心。规整组合的建筑体块与道路完美地结合。某种程度上讲，建筑大体就应该这样，我们只不过是此时此刻顺理成章地这样做了。建筑自然地簇拥成一个个群落，其间演变出多重性格的公共活动空间，组织成纵横交错的步行系统。二号地块延续了之前一些流畅的做法，赋予商业铺面以崭新的面孔。
建筑形态满足了商业构架与空间的关系。顺沿横向道路的运用，使单一的沿街界面变得富有层次，形成了一定的商业空间网络。线性空间与广场片状空间的结合，加大了商业休闲的逗留余地。
我们在这里积极创造公共空间，提高开放性，引入了步行街，露天广场，灰空间，室内庭院，空中庭院的概念，几个层面的空间组合形成有趣的空间序列。自然的形体组合给各个方向的城市道路带来独特的城市景观。
首先以半圆形休闲广场空间作为商业步行街的主出入口，行道树及铺地的导向将人流引入商业步行街。鲜明的主题雕塑、椭圆形的玻璃幕墙及一排排柱子架空的走廊在阳光的照射下产生奇妙的光影效果，给人以温馨的感受。柱廊形成的灰空间成为了公共活动空间到商业空间的自然过渡。清澈的喷泉、有序的行道树及斜向的硬质铺地将人们带入到个性空间的惊喜中。适宜的空间尺度，细腻的环境处理，成为我们设计的一个核心。向东西两端行走，有更细腻亲切的步行空间，空间的收放自如，打破了几百米冗长的感觉。同时，各种样式的休息椅凳合理设置很好的体现了人性化的设计。
亚历山大说过，一个好的设计并不是告诉人们如何设计空间，而是让空间有机会长成生气活泼的花。在这中间我们试图给顾客提供一种充满阳光、空气、艺术品的有人性、有精神的场所，让室内室外环境的融合改变全室内令人窒息的购物空间。形成一个人们乐在其中、不知疲倦的购物展示平台。连廊与边界，其尺度、体量及被关注刻画的程度，已远远超出了“交通”功能。
近年来随着经济的迅猛发展而引发了商业步行街的建设热潮。商业步行街由于自身功能的综合化而成为人们关注的焦点。一大批商业步行街再很短的时间内建成并投入使用，宜人的空间尺度，细腻的环境处理、浓厚的商业氛围构成了具有时代特征的商业步行街；大规模建设的同时，盲目建设的情况也时有发生。在武冈新城商业步行街的设计过程中，我们强调应尊重当地实际情况，力求在满足实际商业功能的基础上，整合处理功能与环境，探索了富有特色的新商业步行街空间的方式和策略。希望对步行街建设提供有益的设计思路和方法。
[1]夏伟.商业性街道的评价体系建构——生态学的启示和方法.[硕士论文].安徽：合肥工业大学，2004.
[2]松.商业步行街外环境照明设计研究.[硕士论文].黑龙江：哈尔滨工业大学，2003.
随着城市规模的发展和人口数量日益增多，城市土地资源和交通环境受到巨大的影响，如今各大中城市的地面繁华商业区和城市交通主干道交叉口存在一定矛盾，交叉口现状人车争流，交通较为混乱，无法满足两者功能需要，同时也制约了该区域商业进一步发展，需有相应的综合整治措施。
若采用地面立体式的人行车道路，如行车下穿道路、高架桥、立交桥和人行天桥等整治措施，虽然在一定程度上可以解决地面交通问题，但也存在着如下缺点：
1、造价普遍较高，建设一座立交桥目前造价约为6千万以上，而且基本由政府投资；
2、如设置于老城区不合适，将对周边建筑物产生振动和噪音影响，影响了居民的正常工作和生活；
若采用地下商业街的整治措施，不仅可以实现人车分流，而且还增强了该地区的商业氛围。但是地下商业街兼顾过街通道的规模定位是关键，它是决定这商业街的生存和发展，只有规模适度、商业业态设置合理，适合顾客行为心理特点，才能实现经济效益的最大化。
地下商业街的规模受内外两因素的影响，内在因素主要指商业区的数量特征和质量特征，还要兼顾交叉通过街功能；外在因素主要包括商业区的区外特征、消费者特征与其它商业区的空间关系和分工关系等。因此，预测商业的需求，必须对所在的区域经济发展情况、人流量、周边商业环境、商业定位等多方面因素进行综合分析，通常采用市场分析预测。
所谓的市场分析预测法主要是通过对消费群体、商圈业态、周边用地特征等方面的研究对该地下商业空间进行商业定位，从而推算出商业开发规模。其一般分析步骤如下：
1、应以交叉口为中心，对其周边1．5公里被视为其辐射有效范围的区域进行调研，主要包括：该区域的常住人口及暂住人口的统计、周边商圈经营业种及商圈辐射范围的调查、该区域商业总营业额及不同产品的销售额、商铺的租金水平等。
2、整理、分析上述调研资料，对地下商业设施进行商业定位，包括：经营内容、经营模式、主要产业及配套服务设施。
3、通过对目前该地区商铺租金的分析(包括租金的平均水平和盈亏平衡时租金占营业额的百分比)和对近期销售额的定位，预测出该站域地下商业的需求量。
4、根据实际情况对地下商业各服务功能的面积进行分配，包括：主要产品营业面积、餐饮面积、娱乐设施面积及其它商铺面积等。
河西地下商业街工程位于湖南省湘潭市基建营道路交叉口，是位于城市的河西旧城区的中心城区段，是由城市南北向的动脉――车站路（现状道路宽度34米）与东西向的主动脉韶山路（韶山东路现状道路宽度50米）交汇而成，同时和平路与两条道路的中心线米，交通情况较为复杂。
根据湘潭市人民政府和人民防空办公室的要求，拟在道路交叉口路面下建设平战结合的地下商业街，以解决交叉路口的交通拥堵问题。
方案一：本方案为十字交叉过街通道，结构形式为地下单层矩形现浇钢筋混凝土箱涵结构，地下一层设计，主体总长度约300m，宽7.4m，高度5.9m，主体结构埋深8.4m，覆土2.5m。在韶山路与车站路交汇处设四个出入口，解决了车站路与韶山路人行过街问题，建筑面积约2148平方米。
方案二：本方案为过街通道与地下商铺结合的小型地下空间结构，地下一层设计，共设8个出入口，解决了车站路与韶山路、和平路与韶山路的人行过街问题，主体占满了交叉口。总建筑面积5984平方米，其中人行走道面积2490平方米，纯商铺面积2900平方米，设备区面积594平方米，人行通道按6米宽设计，出入口采用一部楼梯和一部上行自动楼梯，顶板覆土2.5米，层高5米。
方案三：本方案为大型地下商城的人防地下空间结构，结构形式为地下单层多跨现浇钢筋混凝土结构，工程主体宽度基本与韶山路，车站路机动车道同宽，其中韶山路段宽约32米，长约40米；车站路段宽24米，长约285米，地下一层设计，共设10个出入口，2个下沉广场，2个与已建地下商场连通口。总建筑面积约19150平方米，结构埋深8.6m，覆土2.5m。
规划分二期建设，一期实施工程主体及其出入口，二期通过拆迁部分低多层建筑物建设下沉广场，从而改善城市景观，为老城区市民提供休闲活动场所。
一期总建筑面积19050平方米，其中人行走道（含出入口）7355平方米，纯商铺建筑面积9952平方米，设备区面积1743平方米，方案构思以两个下沉广场圆心为中轴线展开平面设计，出入口尽量对齐拉直布置以方便行人过街。
根据沈阳地一大道、大连地一大道于2010年3月，对湖南省湘潭市基建营商圈进行的立项调研分析得知：
基建营为湘潭市河西老城区商业中心，与湘潭火车站相临，主要商业集中在建设北路、韶山中路，周边大型商场主要有大洋百货、康星百货、步步高百货、心连心大厦、金湘潭商业广场，个体服装市场主要有霖园天桥商场、名店商业街（大洋百货负一层）、安得购物城、幸福港服装广场、周边门市以经营运动休闲为主的品牌专卖店。
该商场位于大洋百货地下一层，目前除两间商铺未卖出外，其他商铺均以被买断。开发商初期承诺肯德基和步步高超市均进入地下卖场。但如今步步高超市迟迟未进入卖场，加上开发商不加以任何的广告宣传，导致现在商场内几乎没有客流。只有零星商铺在营业，其他商铺都处于闭店和未进场装修状态。
调研结论：根据目前基建营商圈的拥有成熟个体经营业者2200户的资源情况，建议开发单层地下商业街，建筑面积在20000平方米左右为宜，从以上分析得知方案三设计更符合当地经济发展和消费水平。
工程规模小，可采用浅埋暗挖法，施工期间将对地面交通影响降至最低；
只暂时局部解决了目前人车混乱的交通局面，对城市景观无改善作用且难以迎合城市远期发展的需要
C.经可行性研究，设计方案三工程建成后具有显著的经济、社会效益，同时若考虑平战转换，可以作为单建式人防工程，具有一定的战备效益。
显著改善该商务圈的硬件设施，建立一个一流商务展贸基地，可以商品分类，集中经营批发出售。
可弥补该地区的人防工程不足，大大提高该地段的城市防空抗毁能力，具有明显良好的战备效益。
由以上分析得知，为了解决该交叉路口人车混流，交通混乱的局面，提高和活跃当地的商业气氛，建议采用设计方案三。
作为道路交叉口的地下商业街内部空间的设计应同时满足商业与交通的双重功能要求，通过对空间布局、流线组织及各部分组成比例等方面的研究，优化并完善商业设施内部的交通环境，实现该地段路面人车分流，减轻地面交通压力的作用。设计中主要着重点应放在如何控制商业面积和交通面积的比例上。
根据国外的先进经验，在设计时应尽量使商业面积和交通面积控制在1：0.74，如果过分看重经济效益而压缩交通面积，则可能在高峰期造成拥挤和堵塞，对购物环境和交通疏散产生一定的负面影响。
[1]耿永常 赵晓红著.哈尔滨地下国贸城建设项目综合评价.建筑管理现代化.1997.
[3]耿永常 赵晓红著.城市地下空间建筑.哈乐滨工业大学出版社.2001.
城市更新发展，该社区居住和城市商业两种用途60公顷用地，8个地块，5条城市道路穿越，4面环山，容积率从2提高至3.2，总(计容)建筑面积超过190万平方米。结合场地技术条件，作出资源配置最优的方案。提出各项建设内容、各内容的比例、布局，帮助项目实现最大价值。对城市设计的艺术与工程技术问题和社会关注作出妥善的回应。
2.1规模 （1）居民(~4.4万规划人口)生活需求：1万~4.5万平方米可出租面积(社区中心规模) ；
（5）规划中运力大、乘坐舒适的地铁不能直接连接本区，运送大流量公共人群；
商业建筑总面积不宜过大，预防未来经营惨淡；公共设施指标需要分解，发展商业、商务办公、酒店、商业公寓多种经营项目，制造多个经济增长点；
品质型商业：依靠一系列规模不大但品质精良的高端商业业态带来的附加价值、品牌塑造，建立高端社区的形象，吸引高端消费人群。
尺度近人，便于创造旖旎情调，符合高品质社区的悠闲气氛；提供大量室外公共开放空间，形成户外活动和娱乐的重点；可渗透性的、可穿行的街区做法，增强内部空间的可达性，吸取街道活力；加强视觉上的连接感和穿透感，便于城市空间解读；
行移动的倾向大于垂直方向的移动；通过主要门面及入口来定义功能空间的位置的倾向将内部空间感知为整体的倾向。连续逛街购物最多2小时即达到疲劳时间(可逛1万平方米左右营业面积的商铺)；休闲、娱乐、餐饮等才能增加消费者的滞留时间；商铺位置排序：
店铺均有一层门面和入口；首层可起到带动二、三层一体销售的作用；店铺分割相对灵活、面积易于分档；销售亮点均衡；主力店可以带动整体商业氛围，并消化二、三层大量面积；
街道由折线空间组成，视线会看到更多建筑的主立面，街道的曲折能延伸空间感。
收放相间的形式，让空间产生对比和变化。空间形式的重复带来韵律感，空间形式的变化增加惊喜。
公园里项目，于2011年6月份举牌拿地，地产公司进过多方论证及策划，产品定位为该地块所在区域内较为高端的楼盘。如何既保证品质，又用足规划指标，经过多家设计公司方案比较，最终于2012年8月份定稿。
公园里项目位于长春市高新区，规划用地11.3554公顷，容积率2.0，公共服务设施占总建筑面积的10-15%，日照间距：按照《长春市建筑日照间距规定》执行，并同时满足《城市居住区区规划设计规范》要求，多层住宅日照间距1.97H，超强西街北侧待建居住建筑不低于大寒日2小时标准。
规划控制线米，地势高差起伏较大，场地南低北高，高差1.8米，东低西高，相差3.2米，东南角与西北角高差达4.0米。
设计需求：最大限度的满足规划容积率2.0的要求，除团购高层外，另做部分外销高层住宅，5万平方米的花园洋房，配套公建满足规划要求。团购户型及面积已经发出，不能有大的改动。为提升小区的品质，户型设计尽可能短进深大面宽，保证户户通透。商业部分占总建筑面积的10-15%。
用地周边情况分析：规划用地南侧为丙十一路，道路红线米，路南侧为规划学校用地；东侧为超强街，道路红线米，路东侧是汽车公园，绿化好，视线好，无遮挡；西侧是超强西街，道路红线米，路西侧用地被规划路分隔成2个地块，南侧为澳海项目多层区域，北侧为幸福里居住小区，超强西街与超强街在用地北侧交汇，使用地北侧形成三角形。
方案1：沿超强街设计高层住宅，沿街一路向北延伸，形成高层对场地的半包围态势，团购房尽量靠近北部区域，高层商品房尽量靠南；用地南侧偏西位置，设计高档多层花园洋房，与澳海项目多层住宅相匹配。小区设置3个方向的出入口，分别在超强街，超强西街，丙十一路。优点：主景观轴将多层高层分为2个区域，高层俯瞰公园，视线良好，多层区域位置安静，空间开阔。缺点：容积率较难满足要求，开发商成本可能要提高。
方案2：为最大限度的满足容积率的要求，在场地东西两侧及北侧分别做高层住宅，团购住宅在西侧、北侧，商品房在东侧，俯瞰公园，景观好；中间夹着多层花园洋房，高层环抱，体现尊贵。小区设置3个方向的出入口，分别在超强街，超强西街，丙十一路。优点：容积率有保证。缺点：多层面积为达到业主要求，占地较大，园区内主景观被多层独占，且高层临街布置，周边用地公平性较复杂，退线较大浪费土地。
如何在此方向上进行修建性详细规划，是一项周密细致的工作。首先，确定高层的层数，明确建筑类别，定户型，拼接单元，明确栋号的尺寸；其次，按照户室比调整单元，明确栋号的尺寸；再次，依据《长春市日照管理规定》及日照分析报告，确定栋号的具置，最后，统计数据，形成经济技术指标一览表。
在如何提高容积率的问题上，有如下几种方式：1.提高建筑层数；2.采用加大进深的方法；3.改变布局方式，做围合式布置。资料表明，在18层范围内，增加层数读提高容积率作用明显，超过18层，作用较弱，随着层数的增加其对容积率的作用不断下降，同时建筑使用率减少，造价增加。大进深与业主的设计意图想违背。对于围合式布置，业主考虑北方严寒地区，南北朝向住宅最有利，同时为保证园区的品质，住宅不考虑厢房布置。基于上述理由，高层住宅定义为18层。
户型设计：团购户型在先期已经有意向，故在此基础上做到舒适即可，外销高层户型遵循宽宅短进深的做法，户户通透，以增加产品的核心竞争力。多层洋房采用双首层设计，对一层及二层分别赠送地下室，南北均设下沉式庭院，层层后退，户户有露台。考虑到产品梯次，园区内套型面积设计在50-165之间，分6个区间。
日照分析：单元拼接后，首先分析本场地内日照（不考虑周边建筑对本用地的影响）按照《长春市建筑日照间距规定》设置最小日照间距，利用日照分析软件，进行粗算，记录日照信息，分析挡光原因：a临超强街的单元拼接宽度稍大，影响后排1-3层的采光时数，如果加大楼间距，则沿超强街的8栋高层住宅就摆放不下，势必要减少1栋，造成土地浪费，因此微调户型开间尺寸，调整套型区位组合，最后以2个96平方米户型单元组合，方能满足规划最小间距要求；b按照小区人口规模，计算出需要独立设置4班幼儿园。幼儿园属于长日照建筑，布置区域对周边建筑影响较大。经过阴影分析，在多层与高层之间，找到一块满足幼儿园使用要求的用地。其次，拟合周边建筑，重新进行对外对内的日照分析，对于未建设用地，考虑用地公平性，假设其设置的建筑的长宽高与本地块一样，退线相同，进行日照分析计算，利用日照时数线，调整楼的位置，或平移或旋转角度，争取最小挡光户数。进过细致繁琐的工作，对住宅逐层分析，最终确定修建性详细规划。
整个项目运作的还算顺利，除了明确设计理念及大方向外，后续工作基本就是修改、日照测算、数据统计等繁复的工作。公园里项目限定因素很多，开发商某些意志也不可动摇：团购面积限定很死，开间尺寸、建筑层数也与团购方有详细合同约定，致使建筑师在户型阶段费尽心思，后期数据统计也一改再改；场地高差较大，大底盘地下车库影响场地的竖向布置，临街商业层高较高，与住宅主体衔接部位标高复杂。但无论怎样，整个项目尽可能的效益最大化，不放过任何可利用的因素，最大限度运用设计技术、政策、法规，实现多赢。
本工程为宁乡“正龙古街”综合开发项目二期工程。“正龙古街”综合开发项目是为弘扬宁乡优秀的传统文化，而精心打造的一流仿古综合商业休闲文化街区。其中一期工程所包含的时尚、民俗休闲坊、特色商品街，均已建成，受到了大众的认可。并以其准确的功能定位，充满民族特色的建筑形式，带动了该区域的发展，其社会效益和经济效益日益凸显。
本次二期工程正是基于一期成功开发的基础上，进一步完善“正龙古街”项目的功能配套和规划布局。因其紧邻沿江风光带，上承沩江鳝鱼洲，下启正龙古街，只有好的规划设计，才能进一步提升区域内的土地价值及活力。
本基地东临沿江风光带，西接正龙古街一期，已具备开发各项条件。但地块内目前为荒地，有部分排水涵管，因此在规划建筑时需注意避开埋管区域，可将埋管区域考虑作为停车。此外，区域内局部水体在进行处理后可用作景观水体予以保留。
金洲大道引力作用明显，根据宁乡县县城总体规划，城市发展重心在东、北两个方向，本项目选址区正被边缘化。
调查显示城市商业设施存量和在建量巨大，本项目做商业开发的入市压力比较大。
地处旧城区，周边密集的民居有可能会在一定程度上影响本项目的形象。交通配套不足且地下水丰富，造成如地下车库等地下工程难以实施。
建筑形式宜体现近代民国时期特色，与一期自成一体，利于从周边居民区脱颖而出，也符合旅游市场寻古探秘热。
项目区处在传统商业中心区与自然环境优越的滨水区之间，尤其是沿江风光带建设，十分有利于休闲型商业的开发。
项目一期的成功开发，为本次二期打下坚实基础。人口、市场引力、环境、土地等各个发展要素齐备，发展潜力巨大。
项目周边水体资源丰富，既有东部的沩水河，内部也有渠道，合理规划利用，完全可以打造体现地方自然人文特色的滨水旅游目的地。
作为片区的引导性开发项目，全力打造一个集美食、娱乐、休闲、购物于一体的文化休闲中心，成为宁乡真正的“公共客厅”，必将极大的改善该片区的城市形象、特色环境品质，带动片区开发。
二期呈上启下，在项目中作用尤其重要，进一步从功能上完善其布局，与城市空间顺利对接，提升整个“正龙古街”项目的社会效益和经济效益。
以体现历史文化风貌和传统商业、药业、人居文化为内涵，集旅游、购物、娱乐为一体的步行街区。街内遍布着百年老店和名人故居，颇具保护和利用价值。
经营上，整个街区除保留著名的老字号外，以招租，联营等形式，引入商家经营古玩、字画、旅游纪念品及土特产等符合街区历史文化氛围的项目，形成以街引商、以街带商、以商兴旅、以旅促荣的良性循环。
规划建筑上，一是尽可能复原原汁原味的建筑风貌，例如在二期建筑风格上，保留了清末民初老街坊特色；二是注重对广场与绿地联合，突出“动静结合、商艺结合、赏购结合、休娱结合”的风格。
位于老城区西关，东起上下九路，西至第十甫西，横贯宝华路、文昌路，全长1237多米，全路段店铺林立、共有商店300多家，日客流量达60万次。荟萃了岭南文化中的岭南建筑文化、岭南饮食文化和岭南民俗风情。
建筑突出岭南传统建筑――骑楼的特点，连绵千米。即适应南方炎热多雨气候，又可供商户、顾客在任何天气下环境下进行商业活动。
与一期的对接：利用二期建筑与一期建筑的顺位对接，形成三个步行通道，保持一、二期之间的空间肌理，过渡自然，尺度宜人，打破一般商业街单调的线性空间。
与沿江风光带的对接：基地东面紧邻沿江风光带，是城市人流进入正龙古街的主要进入方向，因此采用开敞式的空间节点，打开人们的视线空间，引导人流进入，同时也为城市提供了一个活动舞台。最终正龙古街与鳝鱼洲形成“金龙吐珠”的空间布局。
内部空间――结合水体元素，打造主题商业街：“山不在高，有水则灵”，自古以来人们就有近水择居的习惯。本项目结合原有渠道，精心设计一条“S”形的水系，使其流经大部分商铺，提升了商业街的生活品味和购物环境。围绕水系，布置有小桥、垂柳、民俗小品、凳子等反映江南水乡的景物，让顾客在现代时尚生活中，享受别样的田园式风情。
二期开发的定位主要是以餐饮业为主，与一期共同打造集多种功能于一体的、多业态复合的商业步行街。根据大量同类项目业态调查研究，餐饮在现代商业所占比重不仅最大，且形式多样化。在二期项目中，根据宁乡本土习俗和游客调查，规划的餐饮业主要为特色餐饮和茶楼（含咖啡）。其色餐饮面积为45632m2，所占面积比为34%；茶楼面积为61242m2，所占面积比为45%，切实满足市场需求。
步行优先：商业流线是步行流线，因此以步行优先为主导，完全人车分流，减少车流对商业流线的干扰。本项目以一条商业步行线，串联各个商业单元，并结合动线布置各种休闲活动场地和特色空间节点，形成一条空间丰富、充满乐趣的主空间骨架。
人流导入：商业开发的成败，很大程度上取决与人流的可达性与便捷性。本项目结合人流主导来向，布置场地入口广场，可以方便快捷的引导人们进入内部。
便捷停车：在私家车飞速发展的中国，机动车出行成为众多家庭出行的首选。本项目受限于地质渗水严重等因素影响，无法开挖地下车库。因此在项目的和入口广场，结合城市道路布置尽可能多的泊车位，满足人们停车需求。停车后，可从多个方向就近进入商业街。
其二期建筑风貌定位于民国初年建筑风格，融入西方建筑特点，博采众长。本次设计手法是对古典欧式建筑元素进行简化处理，化繁为简，再通过现代设计手法和材质，以一种简约的形式，来表达其造型典雅的建筑语言。在色彩上，建筑主体以灰色调为主，体现一种历史感；局部搭配白色或米黄色，使其不呆板，而富有生气。
在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。
在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。
在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。
首个突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。
特色风情观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。
通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目皇家英里路的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。
此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了皇家英里路这一定位。
特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。
近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。
商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。
二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。
为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：
建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。
与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人：)
与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人：)
通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。(执行人：**、)
除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人：**、)
拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人：项目部)
为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定期限，租金支付方式等条款，确定条件。
对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。 (执行人：**、)
采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。(执行人：项目部)
拟定协议，考虑到商业氛围的培育，期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50%市场租金，第三年80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。(执行人：项目部)
*广场步行街商业策划书前言**广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准病灶对症下药。据考察和分析，**一期商业步行街主要存在先天与后天两方面原因。
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼**街、**路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、简易花坛，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。**街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，**一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、**街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
1、**广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。**广场商业街最早定位是**街(很好)，后来又定位于***很好，只是推广很费力)，如今准备冠以**广场步行街(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上我是谁、我为谁服务的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、**广场是一处很好的市民广场，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的广场文化，例如象***路、***广场、***步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，**广场的磁场效应不佳，所以商街难热。
3、打造商街，服务缺位。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的老皇历。事实上，经营**广场商业街，物业管理代替不了商业管理，商业街由冷到热需要专业策划管理机构来操盘运作，此所谓泛商业地产运作。**广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象炒作，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
2、概念：**广场**街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的***。
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
**广场时尚丽人街的招商，属于突破困局的举措，招商需从下列几个方面入手：
(一)、招商公告我们计划于4月中旬在《**晚报》、**电视台招商公告，突出介绍**广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息会该招商信息会拟于4月20日在毗邻的**饭店举行，出席的商户为**及周边城市的时尚品牌经销商，以及**国贸市场有意入驻**广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将的主要信息是：
2、*****街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)、整合店铺资源**一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金价格(或称返租报价)?举办招商信息会和对外招商公告之前，须由**房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使**一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策**一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主招商前，必须做好两项重要工作：
第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明**一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开天价。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。
第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。
当前，**一期店铺比较合适的租金是：外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。如该类店铺以800～900元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)
(五)、商户入驻优惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将放水养鱼，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;
第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场时尚秀活动;
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予**广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
秉承甲方开发理念，本设计方案顺应市场需求，在提高住宅品质，生态环保和注重细部等方面，充分展现精致设计，使本项目必将成为经济效益和生态效益平衡发展的绿色生态社区。打造一个商住型的品质小区，其主力的目标客户群体是一群倾向于企业主、企业中高层管理人员、教师、公务员等社会精英及中产阶层。
项目处于肇庆市高新区，东至30米建设路道路、南至国际幼儿园、北至50米将军大街、西至相邻住宅用地。地块周边配套完善，临近旧城区商业中心，生活配套较为齐全，地块地理位置优越，临近大旺新城，交通便利。轻轨即将开通，广佛肇经济圈效应日益明显。
地块大致为矩形，地势平整，便于开发规划。容积率较低，限高较高，绿化率较高，规划产品类型较为灵活。地块的南向面宽较大，具备朝向优势，可以规划较多的南向单位。
注重利润最大化原则：规划上充分发掘项目潜力，发挥项目的有利资源景观，减少项目不利因素影响。
注重朝向和景观优先原则，体现高端住区的特色和以人为本的设计理念。建筑单体布置尽量满足朝向与景观的平衡要求，合理设计小区住宅布局，尽量减少东西向住宅，增加南北向住宅，以达至地块生态和景观资源的充分利用，基本达到所有住户都能观景。
兼顾住宅朝向要求，优化户型设计，旋转户型角度，从而使得每户尽量扩大视野距离和视角，同时也使得尽可能多的户型可以看到园林景观，提升均好性，也提升了经济效益。地块内部围合成一个大型中心花园，最大视距超过110米，成为整个小区的环境的主骨架，最大化的提升了小区的环境品质。
整个小区绿化景观系统遵循空间结构展开。小区入口广场，布置一些喷泉小品及活动场地，同时对内部交通起到一个导向作用。在小区中心花园的设计上，可利用大面积的绿地、乔木、水体景观等来布置和装饰，而充满绿意的景观带将业主一进入小区就感受到最赏心悦目的风景。
根据广东的气候特点，用较小的拼接长度，减小风力阻挡，形成南北向穿堂风，减少空调能耗，达到绿色环保节能的效果。
地块分为两期开发，一期先开发北侧、东侧住宅和沿街商业，二期为西侧、南侧园林住宅。以此为顺序可以最大化的利用现有的经济形势，达到销售利益最大化。
人车分流是交通组织的基本原则。利用市政道路、车行道和中心花园步行路，形成环形通道，满足高层建筑的消防要求。除消防车外，机动车不进入小区内部景观道路。
利用地形，满足规范要求，抬高负一层车库顶板1米，减少土方量，顶板上覆土1.0米做园林景观，可种植大型乔木。
小区车位数要求较多，努力结合地形，合理布置车位，尽量减少成本。小区西侧及南侧内部车行道路两侧设置地面停车，小区地下只做一层车库，满足车位数量要求。住宅地下室入户大堂旁有较大采光井，半地下室两侧也可以采光通风，通过它们把自然光和绿化引入地下车库，同时提升车库的环境品质。
户型设计采用大阳台、空中花园、客厅双向景观、明厨明厕、良好的通风采光等基本原则外，并通过入户花园、户内花园、花池以及改造房间等手法，提高户型的品质和创新力度，赠送一定的面积，增加户型的卖点，创造最大的经济效益。
建筑立面以白色和灰色为主色调，采用大量横向线条形成的体块和少量线框,形成一种简洁明了、大气稳重的现代主义风格,努力塑造出一个挺拔、大气、高端、具有标志性的高品质豪宅区。
方案二和方案一的区别就是在地块北侧设计了一条110米长的商业内街，公寓改在了“十”字交叉口，南侧住宅由“十”字型改成了“工”字型。本方案在住宅部分品质不下降的前提下，增加了商业面积2500多平方米，且住宅部分更加容易满足日照要求。由于商业部分每平方米创造的利润可能是住宅的“10”倍以上，同时二层商业可通过商业街入口楼梯和廊道直接到达，交通更加方便，从而提高了二层的商业价值，所以本方案也是一个不错的选择。
根据中央《关于党政机构改革方案》(中发〔*〕7号)、*省委、*省人民政府关于批转《*省市县乡镇机构改革实施意见》的通知(粤发〔*〕6号)及《*市党政机构改革方案》的精神，现就我市各区、县级市、街道、镇机构改革提出如下意见：
按照中央、省关于机构改革的方针和原则，从我市进一步改革开放、发展社会主义市场经济以及建设现代化国际大都市的实际出发，加快机构改革步伐，既要解放思想、大胆探索，又要扎实稳步前进。总的指导思想是：按照政企分开和精简、统一、效能的原则，转变职能、理顺关系、精兵简政、提高效率、促进我市社会主义市场经济体制的建立和现代化建设的发展。各区、县级市、街道、镇的机构改革，一定要在转变政府职能方面取得实质性的进展。以转变职能为重点，大力推动企业转换经营机构，建立现代企业制度。要加强对市场的培育和管理，继续强化农业的基础地位，搞好基础设施建设，发展公益事业，建立健全社会保障体系，为经济建设创造良好的社会环境。各区要从维护城市规划建设和管理的整体体制和统一性出发，围绕搞好服务这一中心，发展经济，强化服务功能，提高工作效率。县级市和有农村的区要在注意发展二、三产业的同时，继续把工作重点放在加强对农业和农村工作的领导上，进一步加强农村两个文明建设和基层政权建设，完善农村社会化服务体系，促进农村经济和社会的全面发展。镇党委和政府要把上级的各项方针、政策、措施落到实处，要通过发展经济，全面推进农村的各项建设，尤其是要建立健全农村社会化服务体系，努力把农户急需要的产前、产中、产后服务项目兴办起来，真正加强为农服务的功能。街道办事处是区政府的派出机构，要按精简上层、充实基层的原则，适当充实力量，发挥其管理城市、联系群众、服务居民的作用。理顺市与区的关系。要根据各区的不同功能和特点，合理划分职责权限，把该下放的管理权力下放给区，调动各区的积极性。关系全市经济社会发展大局的管理权限，包括制定实施城市建设总体规划、地区产业政策、经济的综合平衡、土地资源管理、开征地方税种等权限，应集中到市一级，以市为主。对于为居民的社会服务、环境卫生管理、商业网点设置，应以区为主。城市建设的管理、社会的综合治理、集贸市场的监督，以及文化、教育、医疗、卫生、计划生育、民政事业等实行统一规划、分级管理。理顺市与县级市的关系。适当扩大县级市在区域经济和社会发展方面的权限，调动各县级市的积极性，深化农村改革和加快农业、乡镇企业、第三产业的发展。要搞好城乡合理分工，全面规划城乡发展，统筹投资规模，调整不合理的布局，促进城乡经济协调发展。理顺县级市、区与镇的关系。农口各站所和文化广播等技术服务性的机构和人员，以及一些专业性较强的机构和人员由镇和县级市、区主管部门实行双重领导，原则上以镇管理为主，业务上接受主管部门的指导；设在镇的工商、地方税务等具有经济监督检查职能机构和人员，由县级市、区主管部门与镇实行双重领导，以主管部门管理为主，但其领导干部的任免、调动、奖惩要征求镇党委、政府的意见，意见不统一时，要报请上级部门决定。要划清同级党政部门之间、党委部门之间、政府部门之间职责权限，避免职能交叉重复。根据转变政府职能和转换企业经营机制的需要，专业经济管理部门要精简，职能交叉重复、业务相近的机构要裁并；适宜合署办公的机构应合署办公；非常设机构大部分要撤销，少量需要保留的改为议事协调机构或临时机构，原则上不设实体办事机构，其具体工作由有关业务部门承担。
根据中央、省对地方各级党政机构设置的有关规定，结合我市的实际情况，各区、县级市、街道、镇党政工作部门设置数额如下：
区委、区政府工作部门设33～35个。原则上设33个，有农村的区可设35个。县级市委、市政府工作部门设置限额：属二类市的番禺市设40个左右。属三类市的增城、花都、从化市设35个左右。
区党政工作部门和街道办事处均为处级，其内设机构为科级；县级市党政工作部门均为科级。区和县级市的政府工作部门不设委员会；区、县级市一般不设副局级工作部门，个别确实需要的，可在限额内设置。街道的机构设5个左右。
镇的机构设置：一类镇设8个左右。二、三类镇设5个左右。镇的类别确定，以省机构编制委员会粤机编〔*〕8号文为准。以上机构限额，各地不得突破。
根据中央编委、省编委关于区、县级市必(应)设机构的意见，结合我市的实际，规范区、县级市、街道、镇的机构设置。
区党委设：办公室、组织部、宣传部、统一战线工作部、政法委员会(社会治安综合治理委员会办公室与政法委机关合署办公)、老干部局。政府设：办公室、计划局、统计局、物价局(统计局、物价局与计划局合署办公，一个机构，三个牌子)、工业局、商业局、对外经济贸易局、建设局、农业局、粮食局(有农村的区设农业局、粮食局，可单独设立也可以与业务相近的机构合署办公)、教育局、科学技术局、财政局(在财政局内设国有资产管理办公室)、地方税务局、环境保护局、国土局、房地产管理局(国土局与房地产管理局合署办公，一个机构，两个牌子)、市容环境卫生局、人事局、劳动局、侨务办公室、外事办公室(侨务办公室与外事办公室合署办公，一个机构，两个牌子)、民政局、司法局、审计局、计划生育局、卫生局、文化局、体育局、人民防空办公室。
县级市党委设：办公室、组织部、宣传部、统一战线工作部、政法委员会(社会治安综合治理委员会办公室与政法委员会机关合署办公)、老干部局。政府设：办公室、计划局、经济体制改革办公室、统计局、物价局、工业局、商业局、对外经济贸易局、农业局、水利局、粮食局、建设局、国土局、房地产管理局(国土局与房地产管理局合署办公，一个机构，两个牌子)、交通局、教育局、科学技术局、财政局(在财政局内设国有资产管理办公室)、地方税务局、*局、司法局、民政局、人事局、劳动局、侨务办公室、外事办公室(侨务办公室与外事办公室合署办公，一个机构，两个牌子)、工商行政管理局、审计局、计划生育局、卫生局、文化局。
市辖区的街道设：党政办公室、城市管理科、居民管理科、经济管理科、计划生育办公室、社会治安综合治理办公室。
镇设：党政办公室、财政办公室、社会事务办公室、乡村建设办公室、农林水办公室、计划生育办公室、社会治安综合治理办公室。
以上规范的机构可以单独设，也可以合署，个别机构不适合本地情况必须进行调整的，须经上一级机构编制部门批准。除规范设置的机构外，其余为因地制宜设置机构。对台工作任务重的区、县级市，单独设立党委台湾工作办公室(政府台湾事务办公室)。县级市物价局独立设置。县级市和有农村的区根据实际工作需要设政府农业办公室，承担农口协调职能。区的经济体制改革办公室可以单设，也可以与政府办公室合署办公。区、县级市的城市管理办公室保留，仍作为事业单位管理。科技任务重的镇，设科技办公室。不占区、县级市党政工作部门限额的机构：监察局(与纪委机关合署办公)，人民武装部，直属机关党委，机构编制委员会办公室(为机构编制委员会的常设办事机构)，爱国卫生运动委员会办公室(为爱国卫生运动委员会的常设办事机构)，保密办(保密局)、机要局(归党委办公室管理)，区*分局、工商分局、规划分局(事业单位)分别为市*局、市工商行政管理局、市城市规划局的派出机构，不占区的机构限额。
按照中发〔*〕7号文件的规定，这次机构改革，市、县、乡镇的机关人员编制要根据分类重新核定。省机构编制委员会根据国务院核定我省行政编制总额制订方案，报省委、省政府批准后组织实施。重新核定的编制，各地不得突破，不得在编制总额之外自定编制。按照市委穗字〔*〕7号文的要求，各区、县级市按*年底实有人数的30%进行精简(不包括法院、检察院、*、司法和国家安全系统以及人民武装部)。
重新审定的编制总额，按以下比例分配。区党委机关占16%(含纪检、监察)，政府机关占74%，其他机关占10%。县级市：党委机关占15%(含纪检、监察)，政府机关占78%，其他机关占7%。区、县级市以及镇的领导职数按中央、省、市的有关规定执行。
区和县级市党政工作部门的领导职数，一般配一正一副或一正二副，个别工作任务较重的配一正三副。上述工作部门内设机构的领导职数按5名编制配1线线线。街党委设正、副书记各1名；纪委正、副书记各1名，纪委书记由党委副书记兼任；街道办事处主任设1名，副主任1__2名，最多不能超过3名。
各级机关定编定员后，必须按中央、省、市的有关规定，妥善安置好富余人员，人员分流的政策措施按市委穗字〔*〕7号文的规定，结合本地的实际组织实施。
区、县级市委员会机关和区、县级市监察局合署办公。街、镇委员会机关和街、镇监察室合署办公。
区、县级市人大、政协机构改革按照中央中发〔*〕7号文件及省、市的部署，结合实际认真贯彻执行。法院、检察院机关的改革按中央有关规定进行。
区、县级市机构改革方案，以区、县级市党委、政府名义报*市委、市政府，由市编委和机构改革工作领导小组审核后报市委、市政府审批，并报省机构编制委员会备案。区、县级市党政机构改革方案的实施意见由区、县级市机构编制委员会制订，经同级党委、政府批准后实施，并报*市机构编制委员会备案。街道、镇机构改革方案，由区、县级市机构编制委员会制订，经同级党委、政府批准后实施，并报*市机构编制委员会备案。区、县级市党政工作部门的“三定”方案由区、县级市编办、机改办审核，报同级编委、机构改革工作领导小组或区、县级市党委、政府审批，以区、县级市机构编制委员会名义行文，并报*市机构编制委员会备案。
机构改革是一项复杂的社会系统工程，必须加强领导，统筹规划，精心组织，分步实施。区、县级市党政机关机构改革，于9月底前要将方案上报，在11月底基本完成。已经批准的机构改革方案，要认真组织实施，做好定职能、定机构、定编制的“三定”工作，并要进行配套改革和组织检查验收。
街道、镇的党政机构改革，各区、县级市要在10月底前审批方案，在12月底前基本完成。区、县级市事业单位的改革，今年主要做好调查研究，拟订方案，*年全面铺开。有条件的也可结合党政机关机构改革进行。